SPECIFIČNOSTI PRISTUPA PROCENI NEPOKRETNOSTI SA STATUSOM KULTURNOG DOBRA

Abstract

Cilj ovog rada je da se ukaže na posebnost i kompleksnost procene tržišne vrednosti nepokretnih kulturnih dobara. Nepokretnosti koje imaju značajne kulturno-istorijske, arhitektonsko-urbanističke i estetsko-umetničke vrednosti su zaštićene zakonom pa procena njihove tržišne vrednosti zahteva od procenitelja specifična znanja i dodatne analize. Prvenstveno je neophodno poznavanje zakona o kulturnim dobrima kojim se uređuje sistem zaštite i korišćenja ovakvih nepokretnosti, u onom delu koji se odnosi na prava, obaveze i odgovornosti njihovih vlasnika. Nivo zaštite nepokretnih kulturnih dobara je određen odlukom nadležnog organa, a procenitelji će najčešće vrednovati arhitektonsko-građevinske objekte koji su proglašeni za spomenike kulture - palate, gradske kuće, gradske vile ili objekte koji su deo prostorne kulturno-istorijske celine. Jednom kada je nepokretnost proglašena za nepokretno kulturno dobro, odnosno kategorisana kao objekat od posebne vrednosti ili od vrednosti, obavezna je primena mera zaštite nepokretnih kulurnih dobara, prilikom njihovog tekućeg i investicionog održavanja. Procenitelj stoga mora biti upoznat sa konkretnim merama zaštite nepokretnosti koja je predmet procene, jer je za izvođenje bilo kakvih radova koji utiču na njenu posebnost potrebna saglasnost nadležnih organa, bez obzira da li se radi o promeni unutrašnjeg ili spoljnog izgleda. Procenitelj takođe treba da istraži i prijavi da li je područje koje okružuje ovakvu nepokretnost zaštićeno na bilo koji način, jer ograničenja koja se primenjuju na celo zaštićeno područje mogu ograničiti upotrebu nepokretnosti ili planiranu intervenciju na njoj. Pored ograničavajućih faktora procenitelj treba da istraži i olakšice koje ovakvi objekti mogu uživati na osnovu odluka nadležnih organa, kao što su povoljniji poreski tretman, povoljniji krediti za obnovu i sl. I najvažnije, procenitelj mora istražiti u kojoj meri tržišni učesnici prepoznaju vrednosti ovakvih objekata, koliko njihove posebnih karakteristike i svojstava smatraju atraktivnijim od ostalih nepokretnosti, ili su mišljenja su da viši troškovi njihovog održavanja i veća ograničenja u pogledu njihovog remodelovanja, faktori koji ih čine manje poželjnim za kupovinu, presudniji u donošenju konačne odluke o njihovoj tržišnoj vrednosti.