PROCENA TRŽIŠNE ZAKUPNINE U DINAMIČKOM OKRUŽENJU POSLOVNIH ZGRADA SA VIŠE ZAKUPACA

Abstract

Odredbama Pravilnika o nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja Republike Srbije iz 2017. godine, tržišna zakupnina predstavlja procenjen iznos zakupnine za koju bi nepokretnost mogla da se izda u zakup na datum procene vrednosti između voljnog zakupodavca i voljnog zakupca, pod uslovima stvarnog ili pretpostavljenog ugovora o zakupu, između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom. Procenitelji, sem stručnosti, moraju biti nezavisni od uticaja strana koje su zainteresovane u datom postupku. Menadžeri imovine ističu važnost realnih prognoza rasta zakupa i zahtevaju od procenitelja da opravdaju svoje prognoze. Mnogi istraživači prepoznali su ciklične uticaje i negativne uticaje prekomerne gradnje na stope slobodnih radnih mesta i, shodno tome, na visinu rente kancelarija. Prošla istraživanja o imovinskim ciklusima i dinamici ponude i tražnje na tržištima nekretnina paralelna su sa studijama čiji je cilj bio razvoj modela rente, povrata i predviđanja ponude prostora. Modeli zakupa kancelarija razvijali su se tokom poslednjih dvadeset godina i većina modela izričito kvantifikuje uzročno-posledične veze između promena nivoa zakupa i tržišta nekretnina i makroekonomskih odrednica. Komercijalni i maloprodajni zakupi koriste različite metode određivanja cena zakupa. Priroda posla zakupa nepokretnosti često određuje koji obračun komercijalnog zakupa je najbolje koristiti. Razvoj ekonomije takođe može imati ulogu, uravnotežujući potrebu za zadržavanjem korisnika sa sposobnošću istih da plaća na osnovu svojih prihoda. Prihodi od maloprodaje mogu se u određenoj godini značajno razlikovati od sezonskih ili samo od ciklusa potražnje. Neki zakupi dobro funkcionišu za različite prihode, omogućavajući stanarima da umanjuju zakupnine tokom nižih perioda prihoda. Autori u ovom radu empirijski ispituju odrednice zakupa poslovnih prostora u različitim periodima tržišnog ciklusa. Studija koristi skup podataka o poslovnim zgradama sa više zakupaca. U toku perioda istraživanja, rente u poslovnim prostorima su doživele značajan pad i oporavak. Ispitivanja strukturnih promena zaključuju da učesnici na tržištu različito vrednuju odrednice zakupnina poslovnih prostora tokom perioda. Mikroispitivanje svake odrednice zakupnine tokom perioda tržišnog ciklusa pruža veće razumevanje kako zakupnina varira tokom vremena i faktori koji utiču na njih.